Кредиты
17.11.2008

Перемена участи

В октябре на российском ипотечном рынке появились первые симптомы того, что финансовый кризис может иметь печальные последствия не только для тех, кто остался без ипотечного кредита, но и для уже состоявшихся заемщиков.

 

Так, Росевробанк разослал своим клиентам письма с просьбой досрочно погасить 30% задолженности по кредитным договорам.

Кроме того, екатеринбургский СКБ-банк также обратился к своим заемщикам с "предложением" пойти навстречу банку и изменить условия договора с целью повышения ставок.

Эти две новости наделали много шороха на рынке: банкам пришлось объяснять, что речь шла не о требовании, а всего лишь об обращении к клиентам. В СКБ-банке, в частности, пояснили, что в их договорах вообще нет пункта, предполагающего повышение ставки по действующему кредиту. Однако, судя по всему, эти действия были всего лишь пробным шаром. Заемщикам стоит приготовиться к тому, что, если ситуация на финансовых рынках в ближайшие месяцы не улучшится, другие банки также начнут рассылать подобные "письма счастья".

Ставки – в рост

На минувшем недавно Втором Всероссийском конгрессе кредитных и ипотечных брокеров, эксперты рассказали, что одним из следствий финансового кризиса в Казахстане явилось падение цен на недвижимости. И, несмотря на то, что объективной оценки стоимости местных квартир дать никто не может (как, кстати, и в России), большинство казахских банков, страхуя риски, подняло ставки по уже выданным кредитам.

Естественно, что у наших заемщиков также возникают опасения насчет будущего своих платежей. И эти опасения небеспочвенны. "Банк может в одностороннем порядке изменить процентную ставку в двух случаях: если это право прямо предусмотрено кредитным договором и при наступлении событий, указанных в кредитном договоре как оснований для изменения ставки", – поясняет начальник управления по кредитной работе и заключению сделок блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Олег Пятлин.

Наиболее реальна эта угроза для тех заемщиков, чей кредитный договор содержит пункт примерно такого содержания: "Банк имеет право в одностороннем порядке изменить размер процентной ставки за пользование Кредитом в случае изменения размера ставки рефинансирования Банка России или конъюнктуры денежного рынка. Новый размер процентной ставки устанавливается с даты получения Заемщиком соответствующего уведомления Банка". По словам брокеров, практика включения приведенной формулировки в договор достаточно распространена на рынке. "Предусматривать возможность изменения процентной ставки банки стали еще до кризиса – года с 2006, если не раньше", – замечают аналитик ГК "МУЛЬТИБРОКЕР" Людмила Макарова.

В СБ-банке подтверждают, что условия, при которых банк имеет право в одностороннем порядке изменить процентную ставку по кредиту, сейчас присутствуют практически во всех кредитных договорах у всех банков. "Обычными формулировками, позволяющими повышать процент, являются такие, как изменение ставки рефинансирования, изменение стоимости ресурсов на финансовом рынке, изменение конъюнктуры финансового рынка и т.д", – рассказывает директора юридического департамента СБ Банка Александра Ульянова: Никаких уточнений насчет размеров повышения и других деталей, как правило, не дается: такой расплывчатой формулой кредитор практически развязывает себе руки: "Такая формулировка, на мой взгляд, является для банка очень удобной, потому что именно банк и будет решать, какое изменение является существенным. Размер и порядок получения с заемщика процентов на сумму кредита определяются кредитным договором. Так что, рекомендую всем очень внимательно перечитать свои договоры", – говорит заместитель генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотеке Ирина Кажикина.

Тем не менее, раньше к такой "страховке" прибегали не все банки. Например, заемщики "Альфа-банка" и банка "Возрождение" могут пока спать спокойно. Изменение процентной ставки по действующим договорам в этих банках возможно только по соглашению сторон.

Впрочем, это не означает, что положение других заемщиков безнадежно и им остается только смириться с действиями банка. Те самые расплывчатые формулировки, которые дают банкам возможность манипулировать со ставкой, с другой стороны, предоставляют заемщику шанс отстоять свои права. В случае, если условия изменения ставки в договоре описаны не четко, то банк имеет право ее изменить. Однако заемщик может оспорить это изменение в суде. В этом случае, только суд может определить существенность или несущественность произошедшего изменения условий на рынке.

Только вот исход такого спора заранее предсказать сложно. Есть судебный прецедент по аналогичному делу, но по вкладам. Решение вынесли в пользу заемщика, и односторонне изменение ставки банком было признано неправомерным. Но у юристов нет однозначного мнения, распространяется ли этот прецедент также и на кредиты.

Кроме того, даже если соответствующей формулировки не было в договоре, у банка все равно есть возможность повысить ставки для "старых" заемщиков. "Дело в том, что гражданское законодательство предусматривает возможность изменить договор в том случае, если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно поменялись. А нынешний финансовый кризис, вследствие которого денежные ресурсы на рынке подорожали, является как раз этим существенным изменением обстоятельств", – поясняют в СБ-банке. Другое дело – если ставка была повышена банком явно выше новых рыночных условий. Несоразмерность повышения также может стать предметом судебного спора и у заемщика, по отзывам экспертов, есть шансы на победу.

Не дождавшись срока

У заемщиков есть и еще один повод для беспокойства. Не так давно Росевробанк разослал своим клиентам письма с предложением досрочно погасить часть кредита. "Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору,- говорится в письме Росевробанка.- При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору".

В связи с этим Росевробанк предлагает своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% и не позднее 15 ноября 2008 года. Первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев пояснил, что это предложение продиктовано тем, что банк не хотел бы применять жесткие меры к заемщикам, когда стоимость залога по их кредитам упадет. Тогда в соответствии условиями ипотечных договоров кредитор может потребовать единовременного досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования – обратить взыскание на предмет залога.

Росевробанк – первый из участников рынка, обратившийся к клиентам с таким заявлением. Но вполне возможно, что не последний. Основания, на которых банк может потребовать от заемщика досрочного возврата кредита предусмотрены действующим законодательством, и опять-таки – кредитным договором.

Федеральный закон "Об ипотеке" предусматривает несколько случаев, в которых кредитор имеет право требовать досрочного расторжения кредита. Так, обращение взыскания на имущество допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Но, к сожалению, в законе есть еще одно коварное уточнение "если договором не предусмотрено иное". Собственно, в этом моменте как раз и кроется основная угроза для заемщика. Условия, допускающие досрочное расторжение, у каждого банка могут быть свои. "Обычно туда включают несвоевременные платежи, существенное снижение доходов. Но может также быть упомянуто и снижение оценочной стоимости предмета залога ниже определенного уровня", – предупреждает Людмила Макарова.

Успокаивает только то, что, по словам Ирины Кажикиной, на основании статьи 348 Гражданского Кодекса Российской Федерации в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Но, как известно, лучшее лекарство – это профилактика. Главная защита от подобных претензий банка – своевременное внесение всех платежей по кредиту, без самых незначительных просрочек. Необходимо также досконально соблюдать все остальные условия кредитного договора. "В случае, если банк правомерно поднял ставку, а заёмщик не соглашается с этим, или продолжает уплачивать по кредиту по прежней процентной ставке, то такие действия следует расценивать как невыполнение условий договора со стороны заёмщика. Это даёт право кредитору предъявить требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору", – предупреждает заместитель Начальника управления розничных операций банка "Возрождение" Татьяна Чепенко.

Кроме того, в случае возникновения финансовых трудностей, любые вопросы с кредитором лучше решать путем переговоров, а не скрываться от сотрудников банка. По мнению экспертов, при своевременном и регулярном поступлении платежей очень невелика вероятность того, что банк будет настаивать на досрочном погашении. Поскольку, такая мера малоэффективна. "Банк может потребовать погашение, но заемщику, скорее всего, негде будет взять деньги. Далее, чтобы реализовать заложенное имущество кредитор вынужден будет обратиться в суд. А на чью сторону встанет суд в случае, если все платежи вносились своевременно – большой вопрос. Таким образом, сомневаюсь, что дело может пойти дальше писем с предложением (а не требованием) погасить досрочно часть кредита – как это было в Росевробанке" – говорит Людмила Макарова.

Если стоимость обеспечения по залогу объективно снизилась, то для банка более эффективно договориться с заемщиком о дополнительном обеспечении. "Еще хотелось бы обратить внимание, что уменьшение стоимости залога нужно соотносить не с суммой взятого кредита, а с его остаточной стоимостью", – напоминает Ирина Кажикина.

Сегодняшняя ситуация на рынке такова, что делать долгосрочные прогнозы не возьмется ни один аналитик. И хотя добросовестные заемщики рискуют гораздо меньше, чем те, кто уже успел оставить пятна на своей кредитной истории, гарантий безопасности сегодня нет не для кого. Тем не менее, банки не более своих клиентов заинтересованы в таких радикальных мерах, как требование досрочного погашения, или повышение ставок. Поскольку эффект этих шагов всегда носит двоякий характер. Так, если ставки будут повышены и ежемесячные платежи по кредиту вырастут, положение многих заемщиков заметно ухудшится. Если учесть инфляцию, сокращения зарплат и увольнения, ставшие распространенной практикой, то для некоторых клиентов даже небольшое повышение платежей станет критичным. В этом случае, банк ждет увеличение числа просрочек по платежам, и, возможно, дефолтов.

 

Источник: Первый Рейтинг Кредитов

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2018
p